1、增值稅怎么收取?

　　基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來(lái)水、暖氣、圖書等貨物時(shí)，實(shí)行13%的低稅率;提供交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的，實(shí)行11%的低稅率;提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實(shí)行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

　　2、營(yíng)改增對(duì)二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?

　　“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響。

　　但是“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

　　個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。

　　不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。

　　由于具體政策尚未出臺(tái)，不排除具體政策設(shè)計(jì)上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。

　　3、現(xiàn)有的二手房交易增值稅是怎么算的?

　　第一、根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸延蟹慨a(chǎn)信息交易系統(tǒng)進(jìn)行查詢進(jìn)行核定;

　　第二、無(wú)法通過(guò)交易系統(tǒng)核定的房產(chǎn)，可以直接按照房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)毛坯市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行評(píng)估，政府可以以略高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(5-10%)基礎(chǔ)上進(jìn)行差額計(jì)算，這樣投資客或二手房的賣方也不會(huì)有什么意見。

　　第三、裝修費(fèi)用變數(shù)太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關(guān)于裝修費(fèi)用交易問(wèn)題。

　　第四、貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)可以當(dāng)做成本，征稅前應(yīng)在進(jìn)行差額計(jì)算之后扣除這些成本;

　　第五、物業(yè)管理費(fèi)不計(jì)算成本內(nèi)容，原因很簡(jiǎn)單，投資客或購(gòu)房者已經(jīng)享受了物業(yè)管理管理服務(wù)，已經(jīng)消費(fèi)的不做成本考慮。

　　第六，理順?biāo)悸罚喊凑彰�坯房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行差額計(jì)算，扣除貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)之后，再進(jìn)行20%增值稅的征稅。

　　截至目前二手房交易稅費(fèi)費(fèi)清單，如下：

　　一、契稅：(1)首套房且面積90米以下，成交價(jià)1%;(2)首套房且面積在90-144米之間，成交價(jià)1.5%;(3)其他：成交價(jià)3%。

　　二、營(yíng)業(yè)稅：3.30新政規(guī)定，個(gè)人出售購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。

　　三、個(gè)稅：個(gè)稅的征收方式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。

　　四、印花稅：買賣雙方各0.05%：

　　五、土地增值稅：目前對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。

　　六、登記費(fèi)：個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。

　　七、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房按照3元/方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況按6元/方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。

　　八、傭金：成交價(jià)3%，交易雙方各付一半。

　　九、貼花：5元/套

　　十、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。